以下為文字實錄：
我們新定位就是房子是用來住的，不是用來炒的，當然這個話據我所知是最高領導說的。當然這個房子不是商業地產，是住宅，定位是這么定位的，因為我們歷來的房地產調控政策都是針對住宅地產的，好像沒有專門出臺對商業地產的調控政策，只有一些意見等等。為什么要出臺做這樣的定位？當然可以看得出來，因為很多地方出現了炒房現象，許多人認為房子是炒高的，當然領導也是認為由于炒風很盛，導致各地特別是大中城市在2016年房價暴漲，特別是杭州、上海這樣的地方都是非常高的。炒風起，房價漲，人心慌。為什么2016年會出現這樣的情形？我們回顧一下上次房價上漲過快的年份是2013年，房價的上升往往和房地產市場的熱度和銷售有關，因為2016年創下了中國有史以來房地產銷售面積、銷售額最高的一年。當然房價上升的幅度絕對數恐怕也是最高的。
為什么在2016年還是2015年？也不是2017年？因為房地產市場是有周期的，是有經濟規律，我們知道豬肉有豬規律，房價有房規律，房周期、豬周期。因為房地產市場有它的特殊性，最主要的特征就是買漲不買跌，當房價起來的時候，大家都去購買導致房價起來，供不應求，越買越漲，越漲越買，一直到天花板這個周期的完成，然后一個階段就會出現一個下行的態勢，平穩或者下行。據我們研究大概三年多時間是一個周期。我們看到我們歷史上的房地產市場幾次的降溫，是2006年、2010年、2013年、2016年，這是全國的大概的情況。我們應該承認有這么個周期，所以說2016年的房地產的銷售量的大增和房價的上升是我們預料之中的，但是漲得如此之快，這是在意料之外的。
這種情形說明一個問題，我們要認識房地產市場的規律，把握這個規律。在這樣的情況下，我們的樓市出現了一個大分化，當我們看到2015年的下半年和2016年的上半年，中央對房地產的定位是去庫存，作為中國主要經濟政策的五個方面——去庫存。但是到了下半年我們發現突然之間變了，變成一個叫“控房價”，風云突變，我們的媒體特別是中央的媒體和大城市的媒體都在說房價上的過快，為什么去庫存和控房價是完全兩碼事，庫存多是供大于求，按照經濟規律房價不可能往上走，但是下半年房價漲得如此之快，說明這個地方的供不應求。
為什么會出現這樣的情形，到底怎么來看這個事情？在2016年的一個特點就是大分化，我們過去2006年、2010年、2013年，要調控都中央統一調控，要漲一起漲，要跌一起跌，但是在2016年出現大分化的現象，這是過去沒有的。也就是說如果我剛才說的三年作為一個房周期的話，這是一個小周期，還有一個中周期、大周期，中周期就是房地產市場從過去的黃金時代進入和白銀時代，這個周期就是在2012、2013年前后，就是換屆的這個時間段。從黃金時代到白銀時代，白銀時代以后就出現這么一個特征，為什么有這樣的情況，時間關系不可能詳細來闡述。有一點是肯定的，就是我們城鎮化的進程當中出現這樣的大分化，在中國是必然的，分化現象其實各國都有，美國、英國大城市、特大城市的房價漲幅波動要比中小城市大得多，在中國這個分化，就是比這些國家還嚴重，主要是和我們城鎮化的進程和我們整個社會經濟發展有關。所以我認為這個原因和大環境有關，這個大環境第一是貨幣增發多，第二是貧富差距大，第三是投資渠道少。
房地產市場是社會經濟發展在房地產市場當中的反映，我們不能就房地產而論房地產，房地產的問題往往不是房地產的問題，很多房地產出現問題往往不是主要是房地產本身問題，為什么炒家那么多，因為貨幣的增發，在過去15年當中，GDP增長是8倍，人均收入增加了8倍，但是我們的M2廣義貨幣的總量增加了15倍。所以在北京、上海乃至杭州這樣的一二線城市，房價漲10倍、15倍是可以理解的。另外，在這樣的貨幣放水的過程當中，我們又出現了貧富差距的加大，大家知道我們的基尼系數已經早就超過了0.4，達到了0.47，應該說在世界上貧富差距是比較大的國家之一。再加上我們的金融改革滯后，我們投資者，有錢人的投資渠道缺乏，認準房地產市場是能夠增值保值的，所以這些因素都是導致房地產市場成為炒作的一個場所。這是我想講就是新定位，房子是用來住的，不是用來炒的，我們要遏制炒樓現象，目的要控制房價。請注意是控制房價上漲過快，不是說要使房地產市場出現價格大降，有一次我在參加一個討論，有的專家提出來，北京的房價起碼降到1萬/平米，我說這是你的美好的愿望，這是不可能的，如果北京的房價真降到這個水平，中國的經濟恐怕出現大問題了，我不是鼓勵房價上漲，客觀的房價上漲的背后是貨幣支撐的。我記得中央經濟工作會議上，后來政治局的會議上，得出了結論，既要遏制房價過快上漲，又要防止大起大落，大起大落很可能造成經濟出現問題，金融危機的爆發。
在這樣的情況下面，新政策是什么？我的概括就是因地制宜，因城施策，一城一策，綜合施策。
我們這一輪的房地產市場調控，回顧一下2015年3月30號中央出臺政策，那個政策出臺是為了去庫存的，是為了給房地產市場加溫的，但是到了去年9月30號，一年半的時間，房地產政策出現一個大轉折，要促使房地產市場降溫。從促使升溫到遏制過熱，要降溫，一年半時間。也就是說，一年半市場出現這樣的情形，這個當中看出我當時說的周期的表現。
在這樣的情況下面，我們看到2016年的9.30新政以及今年兩會以后的所謂的3.17新政，大概有40個熱點城市，有人計算了一下，一共120次出臺政策，平均每個城市三次，最典型的是北京，在3月17號以后的十天當中，連續出臺了9項政策，所以住建部說全國要認真學習北京的經驗，對房地產市場嚴格進行調控。也就是說我們看到這個調控是這樣的調控。
這一輪調控當中我們發現有一個特點，熱點城市“兩限”升級，因為這一輪的調控是為了促使房地產降溫的，怎么降溫法，我們主要是采用“兩限政策”，今年3月17號以后出現了四限或者五限，限買限賣，都是在“限”字上做文章，但是這些政策都是各個城市因城施策，大多數的中小型城市沒有出臺政策。比如我到四川去某個城市，他們現在仍然實行2015年3.30新政，每平米補貼兩百塊錢，當地人買房補貼，農民進城買房補貼，因為市場已經出現明顯分化，一邊是冰，一邊是火，對冰要加溫，對火要滅火。但是有一條在前不久中央兩部委，國土部和住建部出臺了10條，媒體都在關注。那是由中央政府出臺的政策，就是剛才說的熱點城市出臺是個別出臺政策，中央政府出臺政策主要的意思就是加強供給側結構性改革的一個開始。就是土地供應方面，講到土地供應我認為在中國為什么房價上漲的過程當中，有貨幣增發的原因，有貧富差距的原因，也有投資渠道少的原因，但是為什么在中小城市沒有投資者去嗎，他們的房價縣城三四千塊錢，地級市五六千塊錢，也是合理的，但是在大中城市房價是他們的10倍，甚至更多。這里面有個問題，就是中央提出來的供給側結構性改革，在房地產市場上存在這樣的大分化，主要原因關鍵是土地供給側的問題。簡單來說，就是我們該供應土地的地方土地供應不足，比如北京、上海大都市，不該供應更多土地的地方我們大量供應土地，當然這個導致了房地產市場的不平衡。我們土地的城鎮化和人口的城鎮化是反向的，土地城鎮化大多數的中小城市拿了許多土地賣地，但是人口進入的城市是大都市，就是就業環境比較好、產業結構合理、公共產品比較豐富以及各方面的環境都比較好的城市，大量涌入。我們城鎮化過程當中，我們的規劃，我們地方政府的一些行為和實際情況發生了反差，導致了土地市場的供不應求和土地市場的供大于求同時存在，導致了樓市的大分化，所以兩部委出臺的政策當中明確提出一個界限，大概分了五檔，消化期庫存半年不到應該加快增加土地供應量，半年到一年要增加土地供應量，12個月到18個月基本保持現在的情況，18個月到36個月之間要減少土地供應量，36月以上的決定不能再供應土地了，對市場作出這樣的反應，因為這樣的做法只有中央政府能作出，地方政府沒權利，所以我們看到了這這次的調控政策充分體現出中央和地方相結合，把主要責任放在地方，但是土地供應作出這樣的部署，總的目的是促進房地產市場總體上的平穩健康。
我們也看到了歷來的調控主要是需求側的調控，無非是鼓勵你買房還是不讓你買房，鼓勵你投資還是不讓你投資，冷的時候鼓勵大家來買房，甚至于鼓勵投資，中小城市歡迎你去買房，一兩百套敞開供應，但是炒不起來，老是平穩波動，甚至還在下降。反過來熱點城市供不應求，這時候供不應求導致房價上漲，房價上漲買房人更多，投資人進入。這樣的情況下，我們每次的調控實際是需求側的調控為主的，所以中央提出來，供給側結構性改革對我們房地產市場是完全針對的，完全也應該這樣。我們的問題主要出在供應上面，供給上面，供給側結構出了問題，有的是房子蓋錯了地方，應該蓋到大城市的蓋到中小城市了，有的產品錯了，應該多搞住宅地產，少搞商業地產的地方，搞了商業地產，因為某種原因。我們看到庫存情況來看，2016年年底和2015年底比較，整個庫存的消化取得了一定的成效，同比庫存面積下降3.2%，但是其中住宅庫存面積下降11%，商業地產的面積特別是商業用房的面積增加的8%，寫字樓增加10.8%，這里面看出來我們結構性的問題。所以如何來解決我們房地產市場健康問題，短期內是調控，長遠是要制定一個長遠的機制，要進行供給側結構性改革，特別是土地供給側結構性改革。還有當然金融體制改革、財稅體制改革，也和房地產密切相關的。
關于新格局的問題，我這么分析，就是分化融合，三個分化融合和兩大熱點。現在全國的房地產市場，我不一定概括得準確，正在推進或者正在繼續出現分化融合，三個方面。第一，市場。市場的分化還在繼續。我們不可能指望著一次調控，就使整個供求關系在整個城市都平衡。第二個分化就是企業的分化。最大的特點就是企業強者越強，中小企業被兼并、被合作、被融合愈演愈烈。我們現在前五百強、前一百強市場的占有率越來越高，這是個好的趨勢，因為只有好的企業，優勝劣汰房地產市場才健康發展，當然這個當中也出現了更多的融合。第三就是產品的分化融合。我們的產品正在進行分化融合。因為我們各地的需求不一樣，各個不同的階層、各個不同的人群，不同的家庭需求不一樣的，所以我們的產品越做越細，從大眾時代進入小眾時代，當然企業之間也進行融合，比如這次融合無界，說明房地產真正健康發展，特別是非住宅地產的健康發展必須有相關的產業互相融合，因為房地產說到底是個載體，房地產的定位是國民經濟的支柱產業，房地產是實體經濟，有人說脫實向虛，我覺得房地產就是實體經濟，房地產是一個大大的實體經濟，不存在虛的問題，不要以為我們對房地產有些政策認為房地產是虛擬經濟，房地產是各種產品、各種產業最終的組裝車間就是房地產，把建筑、建材、家居、家電，最后在房地產當中出現，這個組裝車間，是個載體，首先房地產這個載體是載人的，又是載產業的，我們載人就是要為人服務，千方百計把住在里面的人讓他居住生活更好，這是我們的目的，我們的改革、轉型都應該往這個方面去轉。第二個載產業的，載商業、載旅游、載商業，我們的房地產業應該為我們的上面的載體服務好，達到他們的需求。這個產業是各種各樣的產業都離不開房地產，所以房地產的服務面是全方位的，所以我們一定要把產業融合在一起，才能夠達到房地產真正開發的目的。
這是我講的三個分化融合。第二我講講特色小鎮。特色小鎮將成為下一步中國房地產，當然是城鎮化進程當中的主要亮點。為什么有特色小鎮的提出？中國經濟發展到今天，我們發現一個很大的問題，人越來越往大城市走，大城市病越來越嚴重，既提高了房價，影響了競爭力，又使我們城市里面的產業的產出效應降低，人們居住在城里面擁堵，或者是污染等等，有很多大城市病。為了化解大城市病，根據世界各國的經驗和中國發展的歷程看來，有必要在大都市的邊上發展有特色的小城市，我們現在把它叫小鎮。其實小鎮的概念就是城市的概念，小城市。國家制定了一千個特色小鎮，我認為最有發展前景就是在大都市的邊上的特色小鎮，如果到大西北、大西南的山溝里去，除非旅游資源非常豐富，一般來說很難吸引人，因為特色小鎮最大我認為是四個方面，叫“四生”，第一生產，第二生活，第三生態，第四生命力。如果這個特色小鎮離開了哪一個都不行，因為特色小鎮不能光是住人的地方，也不光是開發產業的地方，應該是產業和城市結合，產城融合。同時特色小鎮強調的是生態的，生產、生活，當然最后要有生命力，必須具有文化、靈魂，有它的特色，所以特色小鎮可能是下一步房地產市場一個新的場所，也是商業地產發展的一個重要的方面。但是一定要注意“四生”。
第二個熱點，就是都市更新。我們看到如何化解大城市的人口，雄安，大家看到了，千年大計，我們的老城大都市的面貌要改變，不光是房子的面貌，整個產業結構、城市的規劃布局以及房屋的建造等等都要進行更新，中國的城鎮化到今天，既要發展特色小鎮，又要進行城市更新，使大城市、老城市煥發它的青春，這個當中將有很大的發展空間。無論是房地產的發展空間，改造的發展空間，我們商業地產的發展空間，現在大家都提以存量為主，過去重增量，現在重存量，這里就有更新改造的問題，未來中國房地產市場上既要看到分化融合，看到我們化解難題，城鎮化健康發展，特色小鎮非常重要，同時看到我們的大都市的更新改造也已經上了日程，這就是我想未來房地產市場現在形成的格局。
顧云昌：住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟執行主席、睿信方略財經專業委員會高級研究員。
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