鄧郁松，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長、研究員。中國人民大學經濟學博士，研究領域：產業經濟學，近年來主要從事房地產、能源、物價等領域的理論和政策研究，并對物價和房地產等領域的市場形勢進行跟蹤分析。
據國家統計局數據，2016年全國商品房銷售面積15.7億平方米，同比增長22.5%；其中商品住宅13.7億平方米，同比增長22.4%。商品房銷售11.8萬億元，同比增長34.8%；其中商品住宅9.9萬億元，同比增長36.1%。
2016年年底，中央政治局會議表示，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。而房地產市場則被認為是抑制泡沫的主要對象。
“穩字當頭”需要三管齊下
住建部部長陳政高近日在國新辦舉辦的房地產和棚戶區改造有關情況新聞發布會上表示，房地產市場穩定發展的標準就是，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。陳政高的講話被業內解讀為2017年房地產市場會“穩字當頭”。
“我認為，如果想要房地產市場比較穩定，就需要準確把握房地產市場波動的規律和特點，厘清主要政策工具的作用機理，在此基礎上調整完善相關政策，這是問題的關鍵所在。泡沫也好，大起大落也好，根源在于影響市場波動的某些重要因素發生了變化。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松在接受中國經濟時報記者采訪時表示。
易居房地產研究院的數據顯示，2016年，在TOP50城市的成交均價排行中，前三位為深圳、上海和北京，成交均價分別為53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。值得注意的是，在2014年，三地平均價格分別為，深圳25848元/平方米，上海27212元/平方米，北京25637元/平方米，這意味著，這三個地方的房價在3年間漲幅分別為108%、40.68%、30.32%。
我國房地產市場上一次大的變化發生在2009年。比較2016年和2009年的房地產市場，鄧郁松認為，二者具有以下三個共同特點：一是利率水平都處在歷史低位，并且都是利率水平明顯下降在先，房地產市場大起在后；二是首次置業和住房改善需求貸款均有一定的優惠幅度；三是首付比例都有所降低。
在鄧郁松看來，2017年的房地產市場要想保持穩定，需要做好以下三點。
第一，金融政策要穩定。通過比較2009年和2016年的房地產市場，我們可以看到都是在居民的收入沒有明顯變化的情況下因利率水平下降提升了居民的住房支付能力，這是房價在短期內漲幅較大的直接原因。觀察其他出現房地產泡沫的國家，也都是短期內持續的低利率使得居民可以在月供水平不變的情況下獲得更多的貸款進而推高了房價。而一旦低利率不能持續，利率在短期內出現大幅提高，同樣額度的貸款購房者的月供金額會因此大幅增加。由于收入水平短期內無法大幅提高，利率的上升會造成可負擔的貸款總額的下降，即利率提高將會降低購房人的支付能力，房價的走向就會發生變化。對已有貸款的居民來說，因利率提高帶來的月供的增加會顯著加大其還貸壓力乃至無法按時足額支付月供。這也是為什么持續低利率后的快速升息會造成泡沫破裂、壞賬等情況，最終導致房價暴跌。因此，房地產市場的每一次重大變化一定是住房金融政策發生了重大調整。
去年四季度以來，我們看到，住房金融政策相對收緊，住房貸款利率優惠幅度變小，一線城市提高首付，適當的抑制了房地產的需求。如果2017年在住房金融政策上比較穩健，是具備穩定房地產的基礎的。
第二，要增加熱點城市新建商品房數量。商品房在一線城市供需明顯不足是不爭的事實。北京、上海等地新建商品房明顯不足，這是房價持續上漲的基本原因。熱點城市在過去幾年顯著增大了保障房供應量，對解決中低收入家庭住房困難問題發揮了重要作用。但也要認識到，保障房并不能成為可供交易的房源，無法成為市場上的有效供給，不能成為平抑房價的有效工具。建議在住房保障目標不變的前提下，適當調整住房保障方式，降低不可交易的保障房數量，增加商品房供應比例。在住房保障方式上，適當增大貨幣補貼在各種保障方式中的比例。
第三，適當降低二手房稅負。我們看到，熱點城市二手房由于稅費相對較高，抑制了部分二手房的供給，而這進一步加劇了供需的不平衡。經濟學理論已經證明，在其它條件不變的情況下，降低交易環節稅費的效果是交易量的增加和價格的下降。從房地產市場穩定發展的角度考慮，宜適當降低房地產交易環節的稅費。
“只有三管齊下，才能使房地產市場尤其是熱點城市的房地產市場趨穩。”鄧郁松強調。
“長效機制”設計需要認清發展階段，把握基本規律
2016年中央經濟工作會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。這引發了全社會的廣泛關注。
“我們要清楚目前階段房地產市場的特征是什么？要達到的主要目標是什么？要清楚特定制度一定是為特定的目標來服務的。”鄧郁松表示。
鄧郁松提醒，建立長效機制非常重要，但是要注意以下三點。
第一，要在認清發展階段特征的基礎上明確未來5－15年房地產市場的主要目標。中國房地產市場已經從供不應求轉向供需總體平衡的新階段。借鑒發達經濟體房地產市場演進的一般規律，未來5－15年，房地產市場發展中和相關制度設計上要特別強調三個“有利于”：一是有利于持續改善居民居住條件，提升居住品質；二是有利于防范房地產風險；三是有利于提升房地產業的發展水平。
第二，要特別重視厘清房地產市場波動的基本規律是什么？只有掌握了相關規律，才能研究并設計好相關長效機制。房地產各界都很熟悉，民眾也十分關心。但越是大家都熟悉的領域，越要區分主觀愿望和客觀規律，越要重視對市場規律的研究，越要避免先入為主的判斷。
第三，一定要清楚主要住房政策工具的作用機理是什么？對于所有國家來說，房地產市場都是受政策影響非常大的一個市場，因此一定要知道每一個具體的政策它會給房地產市場帶來哪些影響。一定要想清楚相關工具它的作用機理是什么，把這些基本要點弄清楚了，才能考慮建立長效機制。
來源：《中國經濟時報》
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