劉衛(wèi)民，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室主任、研究員。研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。上海交通大學(xué)，博士。綜合研究室主任；中組部第十五批博士服務(wù)團(tuán)成員，曾任云南省人民政府研究室黨組成員，主任助理。研究員。云南省青年聯(lián)合會第十屆委員會特邀委員。
2016年受前期房地產(chǎn)銷售旺盛、資金面相對寬松以及部分熱點城市庫存水平下降的影響，我國房地產(chǎn)投資增速回升，房地產(chǎn)市場繼續(xù)分化，部分熱點城市房價上漲較快。2016年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)到10.3萬億元，名義同比增速為6.9%，全國住房均價上漲11.3%，其中在百城住宅價格指數(shù)中一線城市上漲了25.2%，較三線城市高出15.9個百分點，居民部門貸款杠桿的增速較快，市場運(yùn)行風(fēng)險有所累積。在這種情況下，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)住房要回歸居住本質(zhì)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，各熱點城市也陸續(xù)出臺了一系列收緊房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，包括增加購買二套住房首付比例、提高購房抵押貸款、擴(kuò)大限購范圍等。在這些政策措施作用下，近期房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)逐步企穩(wěn)回落態(tài)勢，如2016年12月份在15個一線和熱點二線城市中，新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下降的有12個城市，市場調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。
從2017年房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢預(yù)判看，受銷售增速回落、信貸政策收緊以及價格調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會有所下降。具體來看，在需求側(cè)政策效應(yīng)、價格效應(yīng)、基數(shù)效應(yīng)的多重作用下，銷售面積和個人按揭貸款增速將高位回落。同時，在開發(fā)側(cè)非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款比重增加，無疑會抬高開發(fā)企業(yè)融資成本，降低企業(yè)開發(fā)投資的速度。另外，2016年購置土地面積2.2億平方米，較2015年下降了3.4%，一線城市土地稀缺、三四線城市仍處于去庫存周期之中，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在一些熱點二線城市補(bǔ)庫存的需求強(qiáng)烈，但這些二線城市溢價率高企和城市開發(fā)節(jié)奏控制在一定程度上抑制了企業(yè)的拿地速度和規(guī)模。如2016年12月份二線城市土地溢價率30.3%，反超一線城市21.1個百分點。綜合土地購置面積、新開工面積、施工面積以及銷售情況，預(yù)計2017年房地產(chǎn)投資增速將回落到3%左右。
為進(jìn)一步促進(jìn)住房回歸居住本質(zhì)屬性，建議在以下幾個方面加快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。一是進(jìn)一步完善政策性住宅金融體系，對中低收入家庭、新市民、新畢業(yè)新就業(yè)人員購置首套基本住宅，提供長期、穩(wěn)定、低息的信貸支持，統(tǒng)籌住房公積金制度改革與建立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)。二是加快完善房地產(chǎn)稅收體系，降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍和試點內(nèi)容。三是加大住房保障投入力度，確保棚戶區(qū)改造工作順利實施，做好民生兜底工作。
來源：《中國經(jīng)濟(jì)時報》
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